相続した不動産は売却した方が良いの？流れから税制上のメリットまで解説
カテゴリ：お役立ち情報 / 投稿日付：2024/08/11 06:00
相続した不動産を売却する際には、税金面でどのようなメリットがあるのか、知りたい方も多いのではないでしょうか。
カテゴリ：お役立ち情報 / 投稿日付：2024/08/11 06:00
相続した不動産を売却する際には、税金面でどのようなメリットがあるのか、知りたい方も多いのではないでしょうか。
この記事では、相続した不動産を売却する際の税制上のメリットを解説し、売却を検討する際の判断材料を提供します。
□相続した不動産を売却するまでの流れ
相続した家を売却する際には、相続登記や不動産業者との媒介契約など、いくつかの段階を踏む必要があります。
この記事では、相続した家を売却する際の流れを具体的に解説します。
1:相続発生
相続は、被相続人の死亡によって発生します。
被相続人が遺言書を残していた場合は、原則その内容に従うことになります。
しかし、遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決定します。
2:遺産分割協議
相続人が複数人いる場合、遺産分割協議が終了するまでの間の相続財産は、相続人全員の共有財産となります。
遺産分割協議は、相続人の誰が進行させても構いません。
3:相続登記
家の相続人が決定したら、法務局で被相続人の名前から相続人の名前に名義変更手続きを行います。
これは相続による所有権移転登記、いわゆる「相続登記」の手続きです。
相続登記は必須ではありませんが、相続した家は故人名義のまま売却することはできないため、将来的に売却を考えているなら相続登記が必要となります。
4:不動産業者への依頼
相続登記の手続きが終わったら、相続した家を売却します。
不動産を売却することになるため、仲介をしてくれる不動産業者を探し、媒介契約を結びましょう。
仲介を依頼すると、自身が相続した不動産の情報が取引市場に出回ります。
5:物件の調査
不動産業者と媒介契約を結ぶと、物件の調査が実施されます。
これは不動産の価格を決めるためのものです。
不動産の価格は、「種別」「土地・建物の面積」「築年数」「使用状況」といったさまざまな要因によって決まります。
そのため、現地調査・法務局調査・役所調査・近隣の市場調査を行ったうえで、物件の売却価格が決定するのです。
6:売買契約締結
買い手が見つかったら売買契約を締結します。
不動産の売買は大きな金額の取引であるため、売買契約書といった書類をしっかりと準備しましょう。
7:残金決済
残金決済とは、手付金以外の残代を決済すること、またはその決済日を指します。
多くの場合、引き渡しの日に売買代金(残金)を支払ってもらうことになるでしょう。
8:引き渡し
設備関係の説明書や家の鍵を準備し、できるだけきれいな状態で買い手に物件を引き渡します。
決済日当日までに物件の片付けや電気・水道・ガス代などの契約解除、引っ越しを済ませておきましょう。
□相続した家を売却する税制上のメリット
相続した不動産を売却する際には、税制上のメリットを活用することで、節税効果が期待できます。
1:相続土地は実勢価格の8割程度で評価される
相続税を計算する際に相続財産の評価額を算出しますが、現金は相続額＝評価額となるのに対し、不動産は市場で取引される実勢価格よりも低く評価されます。
一般的な住宅街などにある路線価地域の土地は、地価公示価格等を基にした時価の80％程度を目途に評価します。
倍率地域にある土地は、個々の土地によって評価額の計算方法が異なりますが、より評価額が低くなるケースもあります。
また、建物の評価額は、自宅などの自用家屋は固定資産税評価額×1.0で算出されます。
そのため、現金で相続するよりも不動産で相続したほうが相続税を抑えやすいのです。
2:取得費加算の特例
相続した土地、建物を相続発生から3年10カ月以内に譲渡すれば、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる特例です。
不動産を売却して売却益(譲渡益)が出た場合、それに対して所得税と住民税である譲渡所得税が課せられます。
しかし、要件を満たして「取得費加算の特例」を適用すれば、土地や建物などの不動産の購入代金、購入時にかかる各種税金、仲介手数料などに加えて、支払った相続税の一部を取得費として譲渡所得から差し引けるため、譲渡所得税を軽減できます。
3:3,000万円の特別控除の特例
例えば、父と子が同居していて、父が亡くなり、子が転居のため、相続したその家に住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却した場合、要件を満たせば適用できます。
売却益が出た場合の譲渡所得から所有期間の長短に関係なく最高3,000万円まで控除でき、譲渡所得税が軽減できます。
なお、「取得費加算の特例」とも併用可能です。
□まとめ
相続した不動産を売却する際には、相続登記や不動産業者との媒介契約など、いくつかの段階を踏む必要があります。
また、税制上のメリットを活用することで、節税効果が期待できます。
相続した不動産を売却する際は、これらの情報を参考に、税金面でのメリットを理解した上で、売却の判断をしましょう。
